あなたの自宅は大丈夫？『事故物件』の見破り方と対策

こんにちは、ライターのヤスです。

今回お送りするテーマは「事故物件」。今年の８月には松原タニシ氏によるベストセラー実話が映画となった『事故物件・恐い間取り』が公開され話題にもなりました。

実は至るところに潜んでいると言われている、事故物件。良い条件の部屋だと思って快適に暮らしていたら、実は訳ありの物件だったなんてことも珍しくはありません。もしかすると、あなたの自宅付近にも事故物件がたくさん存在しているかもしれません。そしてあなたの自宅も・・・！？

本記事では、元不動産会社の賃貸仲介人だった私が、事故物件の見極め方や事故物件を選ばないために気をつけるべき点などについて詳しくお伝えさせて頂きます。

そもそも「事故物件」ってなに？

まず、不動産の業界において「事故物件(告知事項物件)」の定義とは実に曖昧なものとなっており、大きく分けると以下の３つに分類されます。

物理的瑕疵＝建物が傾いてしまっている、壁や床が腐食していたり雨漏りが発生している、シロアリがいるなどが挙げられます。

法律的瑕疵＝都市計画法など、国で定められている建築基準を満たしていない様な違反建築物の事を指します。(建蔽率、容積率をオーバーしている、耐震基準を満たしていないなど。)

心理的瑕疵＝心理的(気持ちの面)に負担を感じる可能性がある事由に該当するもの(自殺や殺人などの事件があった、近くにゴミ屋敷がある、騒音や臭気の原因となる施設等があるなど)があった場合にそれらを告知するもの。

上記の様なケースに該当する場合に不動産業者は一般入居者の方にそれらを「告知義務」として事前に伝える必要があります。

しかし一方で、その線引きは曖昧な部分があり、例えば上記の様なケースで「騒音施設などは物件から何メートルくらいの距離の場合に告知するのか？」「雨漏りや建物の瑕疵は既に直していたら告知する必要はないのか？」「向かいの家で事件があった場合は告知する必要はあるのか？」「事件から数年たったら告知する必要はなくなるのか？」など、明確に告知のルールが定められていない事項も多く、実際には告知するかどうかという線引きは不動産会社の判断に委ねられている部分が多いのも事実です。

それだと尚更、一般の方々が事故物件を知らずに借りてしまう、というリスクは高いですよね。では、どうしたら事故物件(告知物件)を避ける事はできるのでしょうか？

それらを見破るために知っておくべきポイントをいくつかご紹介させて頂きます。

事故物件を見破る為に知っておくべきポイントと対策！

① 値段が相場と比べて極端に安い

多くの場合、告知事項に該当する物件は相場の半額から３割減の価格になっています。「良い部屋なのにやたら家賃が安いな」と思ったら、まず事故物件でないかを疑いましょう。そして、それだけ賃料が安い理由を不動産業者などにきちんと確認する事が大切です。「美味しい話には裏がある」これを肝に銘じて物件探しをする事を心掛けましょう。

② 物件図面の「備考欄」を確認する

物件を探すとき、まず目を通すのが物件の「図面」です。
図面には家賃や間取り、取り付けのある設備について書かれているのですが、注意すべきは図面の端下にある「備考欄」。こちらに小さく「告知事項あり」と書かれていたら、その場合は事故物件の可能性があります。不動産会社によっては「心理的瑕疵」と表記されている場合があり、中には意図的に表示を小さくしてあったり、告知事項がある物件とは分かりずらい言い回しで記載がされている事もあります。この様な場合は不動産会社にその告知の内容をしっかりと聞くようにしましょう。

③ 物件のオーナーが頻繁に変わっている場合

物件が建てられた後にオーナーが頻繁に変わっている場合、該当の告知事項(事故の内容)についての情報がきちんと引き継がれていない可能性があります。特に、オーナーだけでなく管理会社も変わっている場合には注意しましょう。以前に事故などがあったとしても情報が正しく渡っていない事があります。不安な場合は不動産会社にオーナーについての情報を確認したり、それでも心配な場合はなるべく築年数が新しい物件を選ぶ様にしましょう。

④「部分的」なリフォームをしている

基本的に前の入居者が退去したあとは、オーナーの方で原状回復(ハウスクリーニング等)を行います。この場合、ほとんどの場合が簡易的なクリーニングのみ行うのが通常となりますが、稀にこの退去のタイミングで物件のバリューアップの為、大掛かりなリフォームを行うケースもあります。しかし、ここで要注意。「お風呂場だけ」リフォームをしてあったり、３部屋あるうちの「１部屋だけ」綺麗にリフォームしてあるなど、不自然に部分的なリフォームがしてある場合は、その場所で何かがあった…なんて事も！？ 部分的なリフォームが行われている場合には、その対象箇所が単純な不具合や損耗によりリフォームされたものなのか、確認する様にしましょう。

⑤ 不自然な間取りになっている

こちらもたまに見られるケースですが、物件の間取りで元々２室だった部屋の壁を壊してリフォームをし、１室にして貸しに出している場合など(101と102の2室を1室にしている等)は注意が必要です。実際に使い勝手を良くする為に、この様な大掛かりなリフォームをする場合ももちろんありますが、告知の際の注意点で挙げた様にその基準は曖昧で、ある不動産会社の基準では「１つの部屋で事件や事故が起こった際に、隣の部屋とつなげてしまえばその事件の告知する必要はない」という様な考えのもと、事件や事故が告知されないケースがあります。

以上、事故物件(告知物件)を避ける為にしっておくべきポイントをいくつか挙げさせて頂きました。

やはり大切なのは、上記で挙げた様なポイントを含め、現地での内覧の際などに気になった点があったら不動産会社の担当の方にきちんと確認するという事です。また、部屋の中だけに着目せずに、しっかりと周辺環境などについても自分自身でネットで調べたり、実際に歩いてみてまわる事も事故物件に住むのを未然に防ぐ重要なポイントとなります。

そしてもう一つ、事故物件を未然に防ぐのに欠かせないのがこちら、『大島てる』です。
知っている人も多いかもしれませんが、日本最大の事故物件の情報提供ウェブサイト「大島てる」では事前に借りる予定の物件住所から、その物件で過去に告知事項に該当する様な事故や事件があったかどうかを確認する事ができます。もちろん全ての事故物件がこちらのサイトで確認できるというわけではありませんが、不動産業者などの専門的な人達も実際に物件調査の際にこちらのサイトを利用するほど、信憑性の高いサイトなっています。

事故物件は意外とお得かも！？

以上、今回は「事故物件」をテーマにその傾向や対策などについてご紹介をさせて頂きました。

ひと口に事故物件といってもその種類は様々で、話を聞いたら「そんなの絶対無理！」というものから「え？そんなの全然いいじゃん」という様なものまで、色々とあるものです。

私が以前に不動産会社で仕事をしていた際にも、ある物件で部屋のバルコニーの下に「お墓」が見える事を告知事項としてお客様に伝えた際に、その方は「何かむしろお墓や神社があるって守られている様な感じがするので全然ウェルカムです！」と、全く気にしないどころか相場より家賃が安いのをとても喜んでいました。(笑)

ちなみに、良く巷で言われている様な「お化けが出るお部屋 👻」なんていうものは、今回の様な事故物件(告知物件)には該当しませんのであしからず 😅 そりゃあ、見える人見えない人いますし、これを挙げていたらキリがないですもんね。(笑)

という事で、皆さんもお引越しなどの際には本記事を参考にして頂き、ぜひ素敵なお部屋に住んで下さいね！

そして、機会があったら事故物件情報提供サイトの「大島てる」で、今あなたが住んでいるお部屋をチェックしてみてはいかがでしょうか。もしかしたらあなたが住んでるお部屋も…😏